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Mit einem Vorkaufsrecht zum perfekten Eigenheim

Es ist nicht einfach, das ideale Zuhause zu finden, bei dem die Art und Grösse der Immobilie, Lage sowie die Nachbarschaft einfach passen. Wer das Glück hat, eine solche Liegenschaft in Miete zu bewohnen oder gezielt im Auge hat, kann sich für den Fall, dass sie verkauft werden soll, ein Vorkaufsrecht einräumen lassen. Damit der Traum vom perfekten Eigenheim aber auch Realität wird, gilt es einiges zu beachten.

Autor: Renato Faoro (eidg. diplomierter Betriebswirtschafter HF und Makler bei Remax, Region Chur)

Generell ermöglicht ein Vorkaufsrecht, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bei einem allfälligen Verkauf anstelle eines anderen Kaufwilligen zu erwerben. Dabei wird zwischen vertraglichem und gesetzlichem Vorkaufsrecht unterschieden. Letzteres besteht von Gesetzes wegen und gilt zum Beispiel für Miteigentümer. Es benötigt weder Vertrag noch einen Eintrag ins Grundbuch und hat Vorrang vor vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechten.

Welches Art Vorkaufsrecht passt?
Vertraglich vereinbaren lassen sich zwei Arten von Vorkaufsrechten. Werden in einem Vertrag – der durch einen Notar öffentlich beurkundet werden muss – bereits der Kaufpreis sowie eventuell weitere Bedingungen für den Erwerb der Liegenschaft festgelegt, handelt es sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht. Damit es auch gegenüber Dritten Gültigkeit hat, muss es im Grundbuch vorgemerkt werden.
In einem unlimitierten Vorkaufsrecht hingegen, bei welchem die Schriftform ausreicht, sind keine genauen Bedingungen fixiert. Es berechtigt dazu, die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erstehen wie andere potenzielle Käufer.
Im Zweifelsfall geht das Gesetz von einem unlimitierten Vorkaufsrecht aus. Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann für maximal 25 Jahre eingeräumt werden und ist, wenn nichts anderes vereinbart ist, vererblich.

Kein Vorkaufsrecht bei Vererbung
Will der Eigentümer die Liegenschaft veräussern, womit ein sogenannter Vorkaufsfall eintritt, muss er den Vorkaufsberechtigten schriftlich – am besten mit einem eingeschriebenen Brief – über diese Absicht sowie die Details des abgeschlossenen Kaufvertrags mit einer dritten Partei informieren.
Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, ist auch der Grundbuchverwalter verpflichtet, die Beteiligten über grundbuchliche Verfügungen in Kenntnis zu setzen. Wer nun von seinem Recht Gebrauch machen will, muss dies innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der Mitteilung gegenüber dem Eigentümer geltend machen und mit allen Rechten und Pflichten die Stellung des Käufers einnehmen. Wird die Liegenschaft jedoch vererbt, verschenkt oder getauscht, tritt das Vorkaufsrecht nicht in Kraft. Denn in diesem Fall hält das Gesetz ausdrücklich fest, dass es sich dabei nicht um einen Vorkaufsfall handelt.

Spezialfall Stockwerkeigentum
Ein Sonderfall liegt beim Stockwerkeigentum vor. Hier gilt kein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber den anderen Eigentümern. Verkauft der Nachbar seine Wohnung, besteht also nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn es im Reglement oder im Begründungsakt zum Stockwerkeigentum explizit festgeschrieben ist.
Für ein solches im Reglement fixiertes Vorkaufsrecht gelten die Bestimmungen des limitierten, beziehungsweise unlimitierten Vorkaufsrechts.

Ein Vorkaufsrecht kann helfen, sich dereinst seine Wunschliegenschaft zu sichern.

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